ムーブメンツ西早稲田
1. 厳選された東京都内の不動産に1,000万円から投資が可能
全国的な知名度を誇る
「早稲田ブランド」に加え、
都心で駅徒歩3分という、
確かな資産価値。
東京都心の中枢地域である新宿区の中でも多くの名門大学キャンパスが立地する文教エリアとして全国的な知名度を誇る「早稲田」エリア。
さらに都心に自在に行き来できる快適アクセスや駅徒歩3分という恵まれた立地など多彩なメリットが揃う、希少な都市型邸宅です。
山手線内側ならではの快適アクセス |
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都心中枢の人気エリアへ自由自在 <最寄駅> 東京メトロ副都心線「西早稲田」駅より 渋谷駅へ11分 東京駅へ23分 <最寄駅> 東京メトロ副都心線「西早稲田」駅より 渋谷駅へ11分 東京駅へ23分 山手線の内側は東京のわずか2.8% ※東京都総面積2,194.07㎢(国土交通省HP)と山手線内側面積61.87㎢(東京都市整備局HP)から算出 |
上昇する公示地価が示す新宿区の資産価値 |
新宿区の地価は年々上昇傾向にあり、直近5年間だけで㎡あたりの地価(住宅地)は15万円以上も伸びています。また新宿区の地価は東京都全体の平均よりも高く、都心中枢の分譲マンションならではの資産価値の高さを示しています。 |
住みたい街 第1位 |
<シングル男性 住みたい街ランキング> 第1位:新宿 第2位:恵比寿 第3位:横浜 出典:SUUMO「住みたい街ランキング2020関東版」より |
■物件概要
物件名称 | |
---|---|
ムーブメンツ西早稲田 | |
物件用途 | |
賃貸住宅 | |
所在地 | |
登記簿上 | |
東京都新宿区戸山三丁目1-12 | |
住居表示 | |
東京都新宿区戸山三丁目21-4 | |
交通 | |
東京メトロ副都心線「西早稲田」駅 徒歩約3分 「西早稲田」駅より |
|
公法上の制限 | |
都市計画 | |
市街化区域 | |
用途地域 | |
第一種住居地域 | |
建蔽率 | |
70% | |
容積率 | |
400% | |
その他 | |
防火地域、高度地区(30m)、第1種文教地区、第2種中高層階住居専用地区 | |
土地 | |
地目 | |
宅地 | |
面積 | |
189.51㎡(登記簿記載) | |
建物 | |
種類 | |
共同住宅 | |
構造 | |
鉄筋コンクリート造 陸屋根10階建 | |
延床面積 | |
830.11㎡ | |
建築時期 | |
2009年11月16日(登記完了年月日) |
■本不動産小口信託受益権の特長
形態 | 不動産信託受益権 |
---|---|
物件用途 | 共同住宅 |
募集金額 | 955,000,000円 |
信託期間 |
10年(2021年1月8日(予定)から2031年1月7日)
|
想定配当利回り | 受益権購入価格に対し年2.0~2.2%程度(予定) |
税務上の取り扱い | ①賃料収入:不動産所得、②売却代金:譲渡所得、③相続・贈与:信託不動産の相続税評価 |
申込期間 |
2020年9月14日から2020年12月30日まで(予定)
|
申込単位 | 1口500万円(最低申込口数:2口/1,000万円以上) |
換金 | 中途解約はできません。 |
信託決算 | 年2回(6月,12月) |
分配日 | 年2回(8月,2月) |
■ストラクチャー図
信託会社による受託及び信託受益権の完売を条件として成立するストラクチャー図です。
■購入時の必要資金について
本信託受益権購入時の必要資金の内訳は以下の通りです。
〈受益権本体〉
項目 | 金額 | 1口当たり | 最低投資単位当たり | 構成比 |
---|---|---|---|---|
信託不動産価格 | 925,103,877円 | 4,843,476円 | 9,686,952円 | 96.87% |
不動産本体価格 | 862,709,252円 | 4,516,802円 | 9,033,605円 | 90.34% |
各種税金 | 2,449,456円 | 12,824円 | 25,649円 | 0.26% |
火災保険料 | 258,440円 | 1,353円 | 2,706円 | 0.03% |
委託者報酬 | 1,320,000円 | 6,911円 | 13,822円 | 0.14% |
信託アップフロント報酬 | 1,320,000円 | 6,911円 | 13,822円 | 0.14% |
弁護士・税理士等費用 | 6,050,000円 | 31,676円 | 63,351円 | 0.63% |
各種調査費用 | 1,210,000円 | 6,335円 | 12,670円 | 0.13% |
私募取手数料 | 49,786,729円 | 260,664円 | 521,327円 | 5.21% |
修繕等積立金 | 29,896,123円 | 156,524円 | 313,048円 | 3.13% |
受益権本体総額 | 955,000,000円 | 5,000,000円 | 10,000,000円 | 100.00% |
諸費用 | 20,600円 | - | |
登録免許税(受益者変更) | (土地1筆+建物1棟) ×1,000円=2,000円 | 2,000円 | - |
謄本取得費用 | (土地1筆+建物1棟) ×600円 =1,200円 | 1,200円 | - |
印紙税 | 200円 | - | |
確定日付取得費用 | 700円 | - | |
登記費用 | 15,000円×1.1(消費税)=16,500円 | 16,500円 | - |
必要資金総額 | - | - | 10,020,600円 | - |
項目 | 金額 | 構成比 |
---|---|---|
信託不動産価格 | 925,103,877円 | 96.87% |
不動産本体価格 | 862,709,252円 | 90.34% |
各種税金 | 2,449,456円 | 0.26% |
火災保険料 | 258,440円 | 0.03% |
委託者報酬 | 1,320,000円 | 0.14% |
信託アップフロント報酬 | 1,320,000円 | 0.14% |
弁護士・税理士等費用 | 6,050,000円 | 0.63% |
各種調査費用 | 1,210,000円 | 0.13% |
私募取手数料 | 49,786,729円 | 5.21% |
修繕等積立金 | 29,896,123円 | 3.13% |
受益権本体総額 | 955,000,000円 | 100.00% |
項目 | 1口当たり | 最低投資単位当たり |
---|---|---|
信託不動産価格 | 4,843,476円 | 9,686,952円 |
不動産本体価格 | 4,516,802円 | 9,033,605円 |
各種税金 | 12,824円 | 25,649円 |
火災保険料 | 1,353円 | 2,706円 |
委託者報酬 | 6,911円 | 13,822円 |
信託アップフロント報酬 | 6,911円 | 13,822円 |
弁護士・税理士等費用 | 31,676円 | 63,351円 |
各種調査費用 | 6,335円 | 12,670円 |
私募取手数料 | 260,664円 | 521,327円 |
修繕等積立金 | 156,524円 | 313,048円 |
受益権本体総額 | 5,000,000円 | 10,000,000円 |
項目 | 内訳 | 最低投資単位当たり |
---|---|---|
諸費用 | 20,600円 | |
登録免許税(受益者変更) | (土地1筆+建物1棟) ×1,000円=2,000円 | 2,000円 |
謄本取得費用 | (土地1筆+建物1棟) ×600円 =1,200円 | 1,200円 |
印紙税 | 200円 | |
確定日付取得費用 | 700円 | |
登記費用 | 15,000円×1.1(消費税)=16,500円 | 16,500円 |
項目 | 金額 | 1口当たり | 最低投資単位当たり |
---|---|---|---|
必要資金総額 | - | - | 10,020,600円 |
- 口数を問わず諸費用がかかります。
- 四捨五入により合計と個別の数字が一致しないことがあります。
- 信託開始日の変更等により不動産本体価格及び修繕等積立金は変更になることがありますので、確定次第、別途通知いたします。
- 信託受益権の売買代金にかかる振込手数料は、お客様負担とさせていただきます。
■不動産信託受益権の発行者について
商号 | iプロパティ3合同会社 |
---|---|
本店 | 東京都千代田区永田町二丁目14番2号-3階 スリーアイズキャピタル株式会社内 |
会社成立の年月日 | 令和2年7月28日 |
目的 |
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資本金の額 | 金10万円 |
社員に関する事項 | 業務執行社員 スリーアイズキャピタル株式会社 |
業務執行社員 iプロパティ2一般社団法人 | |
東京都千代田区永田町二丁目14番2号 代表社員 スリーアイズキャピタル株式会社 東京都杉並区井草三丁目21番18号 職務執行者 末岡聖教 |
|
登記記録に関する事項 | 令和2年7月28日登記 |
2. 安定的な配当収入を期待できる(当社出資に対し約2.0%~2.2%程度予定)
本信託不動産の表面利回りはそれぞれ約3.86%、本信託受益権の配当利回りはご投資額ベースで約2.20%です。
項目 | 1口当たり | |
---|---|---|
収入 | 賃料・共益費等 | 174,177円 |
小計 | 174,177円 | |
支出 | プロパティマネジメントフィー | 5,233円 |
管理実費(建物管理費用、水道光熱費) | 11,544円 | |
公租公課 | 8,807円 | |
火災保険料 | 1,353円 | |
更新手数料、WiFi費用、雑費等 | 14,372円 | |
修繕費(積立含む) | 3,141円 | |
小計 | 44,451円 | |
信託等コスト | 信託報酬(鑑定費用含む) | 5,564円 |
委託者報酬(会計、指図代理人報酬含む) | 12,602円 | |
受益者代理人報酬 | 927円 | |
キャッシュマネジメント報酬 | 576円 | |
小計 | 19,670円 | |
配当 | 110,056円 | |
ご投資額(不動産+準備金) | 5,000,000円 | |
不動産価格(諸コスト込) | 4,843,476円 | |
不動産価格(諸コスト抜) | 4,516,802円 | |
表面利回り(不動産価格ベース) | 3.86% | |
配当利回り(ご投資額ベース) | 2.20% |
- 利回りは約束されたものではなく、運用実績によって上下する可能性がございます。四捨五入により合計と個別の数字が一致しないことがあります。
3. 均質・均等に財産を分割
不動産信託受益権では、現物不動産を受益権化し、口数単位で購入することができるので、均質・均等な分割を行うことができます。
4. 手間をかけずに、実績ある業者が管理・運営
信託期間中に発生する費用について
■期中基本報酬(全体)
信託報酬 | |
---|---|
計算式 | 受領者 |
賃料・共益費×3.0%(消費税別途) | (株)エスクロー・エージェント・ジャパン信託 |
委託者報酬 | |
計算式 | 受領者 |
賃料・共益費×4.0%+900,000円(消費税別途) | 西早稲田合同会社 |
[備考]変動部分は指図に係る報酬、固定部分は委託者の維持費用 | |
受益者代理人報酬 | |
計算式 | 受領者 |
賃料・共益費×0.5%(消費税別途) | 石村信雄 |
[備考]弁護士(霞ヶ関総合法律事務所) | |
キャッシュマネジメント報酬 | |
計算式 | 受領者 |
100,000円(消費税別途) | SBIマネープラザ(株) |
■相続・贈与時の報酬および費用
信託受益権相続手続き時の事務報酬 | |
---|---|
計算式 | 受領者 |
無報酬 | - |
信託受益権贈与手続き時の事務報酬 | |
計算式 | 受領者 |
初回は無報酬 | (株)エスクロー・エージェント・ジャパン信託 |
2回目以降は50,000円(消費税別途) | (株)エスクロー・エージェント・ジャパン信託 |
登録免許税(受益者変更) | |
計算式 | 受領者 |
2,000円 | - |
[備考]受贈者一人あたり、実費負担 | |
謄本取得費用 | |
計算式 | 受領者 |
1,200円 | - |
[備考]受贈者一人あたり、実費負担 | |
確定日付取得費用 | |
計算式 | 受領者 |
700円 | - |
[備考]受贈者一人あたり、実費負担 | |
登記費用 | |
計算式 | 受領者 |
16,500円 | - |
[備考]受贈者一人あたり、実費負担 |
合計(見込み) |
---|
20,400円 |
■不動産売却時の報酬(全体)
不動産売却時の信託報酬 | |
---|---|
計算式 | 受領者 |
不動産売買価格の1.0%(消費税別途) | (株)エスクロー・エージェント・ジャパン信託 |
不動産売却時の事務報酬 | |
計算式 | 受領者 |
不動産売買価格の1.0%(消費税別途) | スリーアイズキャピタル(株) |
受託者変更時の信託報酬 | |
計算式 | 受領者 |
1,000,000円(消費税別途) | (株)エスクロー・エージェント・ジャパン信託 |
信託終了時の信託報酬 | |
計算式 | 受領者 |
500,000円(消費税別途) | (株)エスクロー・エージェント・ジャパン信託 |
- 現時点での見込みであり、実際にご負担いただく金額と異なる場合がございます。贈与の名義変更手続きの受付期間は、毎年4月1日~30日および9月1日~30日です(運用開始後、最初の4月は除く)。
■売却方針について
信託不動産の売却は、原則として下記方針に沿って行われる予定であり、本信託受益権は当該売却をもって終了する予定です。
信託開始~5年経過前
原則として売却活動を行わない
5年経過後~7年経過前
当初不動産価格以上で売却できる場合に限り売却を行う
7年経過後~10年経過時点
複数の買主候補を募り、最高価格にて売却を行う
- 本信託契約では、指図権の行使を行うこととされているため、個々の受益者は、信託不動産の売却処分に関する指図を受託者に対し行うことはできず、自らの指図に基づき信託不動産を換価等することはできません(但し、指図権者等は、信託不動産の売却処分に関する指図を行う場合、全ての受益者に対して、指図案及び当該指図案について書面により抗議を述べることができる期間を書面により通知の上、全受益者の議決権の過半数の賛成を得た場合に限り、当該指図案に従った指図を行います。)
なお、受益者が異議を述べることができる期間内に異議を述べなかった場合には、当該受益者は指図案に賛成したものとみなされます。 - また、当初信託期間は10年とされておりますが、委託者、受託者及び受益者の合意により、2年間延長される場合があります。
- なお、信託期間の延長がされず、信託が終了する場合には、上記方針での売却が困難となり、元本が毀損する場合があります。詳細につきましては、「重要事項説明書(契約締結前交付書面)」「不動産管理処分信託契約」をご確認ください。
5. 相続・贈与時には、原則は現物の不動産と同様の評価方法を適応
■相続税評価額について
不動産信託受益権は現物の不動産と同じく時価もしくは、路線価・固定資産税評価額を基に財産の評価が行われるとされています。路線価は年に1度、固定資産税評価額は原則3年に1度評価替えを行い、時価評価と差が生じる場合があります。
■本不動産小口信託受益権の相続税評価イメージ
土地については令和2年度路線価、建物については固定資産税評価額の試算を元に、KPMG税理士法人の見解を得て貸家建付地による評価減等を踏まえ算出したものです。なお、評価額の試算は各物件の合計値を用いて行っております。
令和2年度正面路線価 |
---|
750千円/㎡ |
借地権割合 |
70% |
令和2年度建物の固定資産税評価額(一棟全体) |
80,281,500円 |
信託受益権(1口あたり) | |
---|---|
5,000,000円・・・・① | |
相続税評価額(概算額) | 受益権価格からの評価減(%) |
1,000,000円・・・・② | (①-②)÷①≒▲80% |
小規模宅地等の特例を適用した場合の相続税評価額 | 受益権価格からの評価減(%) |
750,000円・・・・③ | (①-③)÷①≒▲85% |
- 信託不動産の相続財産評価額及び信託の仕組みを通じた効果については、KPMG税理士法人の見解を得ておりますが、これらの解釈について異なった見解がなされた場合、あるいは信託期間中に相続・贈与に係る税制が変更され、信託不動産の評価額の計算方法が変更される等の場合には、当初想定よりも相続税額や贈与税額が増える可能性があります。
- 相続財産としての評価減はあくまでイメージであり、その効果を約束するものではありません。
- 平成30年4月の税制改正により「小規模宅地等の特例」による評価圧縮効果をすぐに享受できない可能性があります。
お手続きの流れ
信託不動産の売却は、原則として下記方針に沿って行われる予定であり、本信託受益権は当該売却をもって終了する予定です。
1.お申込み
本ご案内および「契約締結前交付書面」をご熟読いただき、本事業の内容および各種リスク(税務上および法令諸規則上の留意事項を含む。)を十分ご理解の上、「申込書」に必要事項をご記入いただき、お申込みください。
- 募集総額に達し次第、締め切らせていただきますのでご了承ください。
2.審査
当社にて所定の審査を実施いたします。
- なお、審査の結果、本信託受益権の購入をお断りする場合があること、申込状況等によりご希望する金額分の信託受益権を購入できない場合があることをご了承ください。
3.契約手続き
当社より、重要事項の説明を行います。また、同時に取引時確認をいたしますので、下記の書類をご用意ください。事前に当社担当がご案内します。
<ご用意いただく書類>
- 本人確認書類(免許証等)の写し
- 印鑑登録証明書(発効日から6ヶ月以内のもの)
- マイナンバーカード(マイナンバー通知書)
- マイナンバーカード(マイナンバー通知書)は(株)エスクロー・エージェント・ジャパン信託に直接お送りいただきます。当社ではお受け取りできません。
<ご購入者様が満75歳以上の場合>
- ご親族1名様(満75歳未満)の本人確認書類(免許証等)の写し
4.購入代金のお振込
契約手続き時にご案内しました当社の本件専用預託口座へ購入代金をお振込ください。
5.契約締結時交付書面の発送
入金の確認後、すみやかに当社より、契約締結時交付書面を発送いたします。
6.計算書類の発送
第一期の決算終了後、2ヶ月以内に、指図代理人であるスリーアイズキャピタル株式会社より各種計算書類(信託財産報告書、運用報告書、分配金計算書)を発送いたします。また、12月決算の書面発送の際には、申告に関するご参考書面も併せてお送りします。こちらもご参照いただき、会計処理・税務申告等のお手続きをお願いいたします。
- 詳細は、顧問税理士様又は所轄の税務署にご確認ください。